حق المعرفة
11-01-2015, 02:52 PM
http://photos.alroya.info/d/62908-3/_1.jpg
-العقار ملاذ آمن للاستثمار للجدوى الاقتصادية وانخفاض المخاطرة ومحدودية التذبذب
- رواج "العقاري" يؤدي إلى تغذية الأنشطة الاقتصادية بالعديد من القطاعات الإنتاجية والخدمية
-ارتباط وثيق بين العقار وقطاع الوساطة المالية ..والائتمان العقاري من أهم عناصر الائتمان المصرفي
-الموقع الاستراتيجي والاستقرار .. ضمن مزايا تنافسية تعزز مكانة السلطنة كوجهة جاذبة للمستثمرين العقاريين
- زيادة نسبة التشغيل بين العمانيين وارتفاع الأجور والاستثمارات الحكومية تنعش القطاع العقاري
- توقعات بازدياد الطلب على الوحدات السكنية في المستقبل.. والدراسات تؤكد الحاجة إلى 25 ألف وحدة خلال الخمس سنوات المقبلة
شرح سعادة محمد البوسعيدي عضو مجلس الشورى ممثل ولاية بوشر رئيس الجمعية العقارية، أن الاستثمار العقاري مصطلح شامل وجامع لثلاثة أنواع أساسية وهي أولا: تجارة الأراضي والعقارات والتي تمتاز بمخاطرة عالية ومدة قصيرة وعائد مرتفع ومثال على هذا النوع الاستثمار في الأراضي الخام والمضاربة في أسعارها، وثانياً: التطوير العقاري الذي يمتاز بأنّه متوسط المخاطرة ومتوسط المدة ومتوسط العائد ومثال على هذا النوع تطوير المشاريع بالتشييد وبناء المشاريع العقارية بجميع أنواعها ووحداتها، وثالثا: الاستثمار في عقارات الدخل السنوي والذي يمتاز بتدني المخاطرة ولكنه أيضاً متدني العوائد وطويل المدى ومثال على ذلك أن تقوم بشراء مبنى أو عقار مؤجر يدر دخلاً سنويًا ولكن المخاطرة فيه قد لا تذكر.
وأبرز في ورقة عمل حول الاستثمار العقاري بالسلطنة قدمها ضمن أعمال الملتقى العقاري الثاني والذي نظمته غرفة تجارة وصناعة عمان بمحافظة الظاهرة الأسبوع المنصرم، أهمية القطاع العقاري التي تكمن في ارتباطه المباشر بالعديد من القطاعات الهامة سواء الإنتاجية أو الخدمية.
الرؤية - أحمد الجهوري
وقال: من الطبيعي أن يؤدي رواج القطاع العقاري إلى تغذية الأنشطة الاقتصادية في العديد من القطاعات الأخرى، إضافة إلى ارتباطه الوثيق بقطاع الوساطة المالية ممثلاً في البنوك التجارية المحلية والأجنبية، حيث إنّ الائتمان العقاري يعد من أبرز عناصر الائتمان في القطاع المصرفي.
وأضاف: وكذلك من مميزات الاستثمار العقاري أنّه عادة يتأثر فقط بالعوامل الداخلية مقارنة بالاستثمارات الأخرى التي تعيبها التذبذبات الكبيرة وتأثرها بالعوامل الداخلية والخارجية، ويرافق الكثير من الاستثمارات مخاطر استثمارية مرتفعة واحتمال الخسائر الكبيرة، بالمقابل يتميز الاستثمار بالعقار بانخفاض المخاطرة وقلة التذبذبات الكبيرة، وجدوى الاستثمار على المدى البعيد.
وعن مقومات الاستثمار العقاري الناجح، يقول البوسعيدي إن هناك مجموعة من العوامل التي يجب مراعاتها لنجاح الاستثمار العقاري، وللتقليل من حجم المخاطر ومن أهم هذه العوامل: تحديد نوع الاستثمار العقاري بعد دراسة واقع السوق وحاجاته من المنتجات العقارية، وتحديد حجم الاستثمار بعد دراسة حجم العائد المتوقع، وتحديد الموقع المناسب للاستثمار، وتوفير كيان يتولى إدارة المشروع، وبما أن الاستثمار العقاري في أغلب الأحيان هو استثمار طويل الأمد، فإن قرار تحديد موقع الاستثمار يكتسب أهمية خاصة للوصول إلى الاستثمار العقاري الآمن.
الواقع والآفاق المستقبلية
وتطرق محمد البوسعيدي إلى أبرز نقاط واقع الاستثمار العقاري في السلطنة ومنها مزايا الاستثمار في السلطنة، موضحًا أنّ أهم المزايا التنافسية التي تجعل من السلطنة وجهة جذابة للمستثمرين تتمثل في الموقع الاستراتيجي والاستقرار الأمني والسياسي والاجتماعي والمناخ الاقتصادي المستقر وتوفر نظام قانوني شامل ومتكامل وبنية أساسية متطورة ووجود مؤسسات تدعم المستثمر وكوادر بشرية مؤهلة واتباع السلطنة لسياسة التجارة الحرة والسوق المنفتح. إضافة إلى تعزيز الجوانب الاقتصادية، حيث إن الجانب الاقتصادي شهد تطوراً ملحوظاً خلال هذه الفترة، ومن أهم سمات هذا التطور: إنشاء المجلس الأعلى للتخطيط بموجب المرسوم السلطاني رقم 30 / 2012، إنشاء المركز الوطني للإحصاء والمعلومات بمرسوم سلطاني رقم 31 / 2012، وتحويل المركز العماني لترويج الاستثمار وتنمية الصادرات إلى هيئة بموجب المرسوم السلطاني رقم52/2011، وإنشاء هيئة المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم بمرسوم سلطاني رقم119/ 2011، وإنشاء الهيئة العامة لحماية المستهلك بموجب المرسوم السلطاني رقم (26 / 2011)، وإنشاء المديرية العامة للتطوير العقاري ضمن الهيكل الجديد لوزارة الإسكان.
ويشير سعادته إلى أنّ من العوامل التي ساهمت في نمو الاستثمار العقاري السماح للصيرفة الإسلامية ببدء أنشطتها في السلطنة من خلال البنوك الإسلامية، وكذلك نوافذ لتقديم خدمات الصيرفة الإسلامية في البنوك التجارية، وزيادة نسبة التشغيل بين العمانيين في القطاعين العام والخاص وارتفاع مستوى الأجور، والاستثمار الحكومي الكبير في المشاريع الإنمائية والاستثمارية.
أما فيما يتعلق بأداء القطاع العقاري خلال 2014م، فقد عرض سعادته عدة أرقام ومنها: تسجيل إجمالي القيمة المتداولة للعقار في السلطنة والمسجلة بنهاية سبتمبر 2014م نموا ملحوظا بنسبة 55,7% ليصل إلى مليارين و270 مليون ريال مقارنة مع المسجل بنفس الفترة من عام 2013م والبالغ 1 مليار و548 مليون ريال، وارتفعت الرسوم المحصلة لجميع التصرفات القانونية في نفس الفترة بنسبة 61,7% لتصل إلى 31 مليونا و700 ألف ريال مقارنة مع 19 مليونًا و600 ألف ريال للفترة ذاتها من عام 2013م.
مؤشرات واعدة
ويبين سعادته أنّ هناك مؤشرات تساهم في نمو القطاع العقاري ومنها ارتفاع معدل السياح القادمين إلى السلطنة نظراً إلى ما تتمتع به من استقرار وأمن وأمان واتّساع مدى البنية الأساسية السياحية في أرجاء السلطنة وتبني الحكومة تشجيع وتحفيز مبادرات سياحة المعارض والمؤتمرات، وحملات التسويق التي تتخذها وزارة السياحة لاستقطاب السياح، وبنمو القطاع السياحي من المتوقع أن يزداد الطلب على شرائح الفندقة وقطاع التجزئة والمجمعات السياحية المتكاملة وبالتالي انعكاس هذا النمو إيجابياً على القطاع العقاري بوجهه الأشمل
وتوقع البوسعيدي أن يزداد الطلب على الوحدات السكنية في المستقبل نظراً لوجود نسبة50% من سكان السلطنة تحت سن 18سنة و37% في المرحلة العمرية من 20-39 سنة وهناك أكثر 30 ألف طالب جامعي على أبواب الزواج، ودراسات السوق تشير إلى الحاجة إلى خمسة وعشرين ألف وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة لسد حاجة السوق في قطاع الإسكان في محافظة مسقط وحدها.
ويشير إلى أن مسارات التطوير في المستقبل تختزل في ثلاثة أنواع من الطلبات: طلب من الأسر الجديدة التي تشق طريقها في الحياة العملية، وطلب على السكن الثانوي نظراً لنزوح أعداد كبيرة من العمانيين على محافظة مسقط وحواضر المدن الرئيسية والطلب من الوافدين الذين تتزايد أعدادهم نظراً لحركة التنمية التي تشهدها البلاد.
ويلفت البوسعيدي إلى وجود عدة عوامل مساعدة لنمو القطاع العقاري منها: الموازنة العامة للدولة لعام 2015م والاستمرار في تنفيذ مشاريع البنية الأساسية والمشاريع الأخرى العملاقة (المطارات، سكة الحديد، الموانئ منطقة الدقم الاقتصادية وشبكات الطرق ومركز المؤتمرات وغيرها) ودخول شركات عقارية جديدة للسوق العقاري، والإعلان عن مشاريع وشراكات عقارية جديدة، والسيولة المالية الكبيرة في البنوك والمصارف الإسلامية، وأسعار العقارات والعائد من الاستثمار مقارنة مع الدول المجاورة، وتنظيم القطاع العقاري بتواجد المديرية العامة للتطوير العقاري.
ويختتم محمد البوسعيدي بتوصيات لتنشيط الاستثمار العقاري في السلطنة ومنها تفعيل التشريعات المرتبطة بالقطاع العقاري وعلى وجه الخصوص قطاع الوساطة العقارية ومشاريع التطوير العقاري، وإنشاء قاعدة بيانات لجميع الأنشطة العقارية، وتوفيرها للباحثين في وقت قياسي، مما يساعد على رسم السياسات وإعطاء التوصيات من الخبراء اعتماداً على بيانات صحيحة، واستحداث مؤشر رسمي لأسعار العقارات، مما يساعد صناع القرار والمستثمرين والممولين في متابعة حركة القطاع وإمكانية تلافي أية اختلالات في السوق، وإيجاد قانون يشجع وينظم قيام مؤسسات التمويل العقاري في السلطنة، وتوفير بيانات عن الاحتياجات المستقبلية من المنتجات العقارية المختلفة من قبل الجهات المعنية.
-العقار ملاذ آمن للاستثمار للجدوى الاقتصادية وانخفاض المخاطرة ومحدودية التذبذب
- رواج "العقاري" يؤدي إلى تغذية الأنشطة الاقتصادية بالعديد من القطاعات الإنتاجية والخدمية
-ارتباط وثيق بين العقار وقطاع الوساطة المالية ..والائتمان العقاري من أهم عناصر الائتمان المصرفي
-الموقع الاستراتيجي والاستقرار .. ضمن مزايا تنافسية تعزز مكانة السلطنة كوجهة جاذبة للمستثمرين العقاريين
- زيادة نسبة التشغيل بين العمانيين وارتفاع الأجور والاستثمارات الحكومية تنعش القطاع العقاري
- توقعات بازدياد الطلب على الوحدات السكنية في المستقبل.. والدراسات تؤكد الحاجة إلى 25 ألف وحدة خلال الخمس سنوات المقبلة
شرح سعادة محمد البوسعيدي عضو مجلس الشورى ممثل ولاية بوشر رئيس الجمعية العقارية، أن الاستثمار العقاري مصطلح شامل وجامع لثلاثة أنواع أساسية وهي أولا: تجارة الأراضي والعقارات والتي تمتاز بمخاطرة عالية ومدة قصيرة وعائد مرتفع ومثال على هذا النوع الاستثمار في الأراضي الخام والمضاربة في أسعارها، وثانياً: التطوير العقاري الذي يمتاز بأنّه متوسط المخاطرة ومتوسط المدة ومتوسط العائد ومثال على هذا النوع تطوير المشاريع بالتشييد وبناء المشاريع العقارية بجميع أنواعها ووحداتها، وثالثا: الاستثمار في عقارات الدخل السنوي والذي يمتاز بتدني المخاطرة ولكنه أيضاً متدني العوائد وطويل المدى ومثال على ذلك أن تقوم بشراء مبنى أو عقار مؤجر يدر دخلاً سنويًا ولكن المخاطرة فيه قد لا تذكر.
وأبرز في ورقة عمل حول الاستثمار العقاري بالسلطنة قدمها ضمن أعمال الملتقى العقاري الثاني والذي نظمته غرفة تجارة وصناعة عمان بمحافظة الظاهرة الأسبوع المنصرم، أهمية القطاع العقاري التي تكمن في ارتباطه المباشر بالعديد من القطاعات الهامة سواء الإنتاجية أو الخدمية.
الرؤية - أحمد الجهوري
وقال: من الطبيعي أن يؤدي رواج القطاع العقاري إلى تغذية الأنشطة الاقتصادية في العديد من القطاعات الأخرى، إضافة إلى ارتباطه الوثيق بقطاع الوساطة المالية ممثلاً في البنوك التجارية المحلية والأجنبية، حيث إنّ الائتمان العقاري يعد من أبرز عناصر الائتمان في القطاع المصرفي.
وأضاف: وكذلك من مميزات الاستثمار العقاري أنّه عادة يتأثر فقط بالعوامل الداخلية مقارنة بالاستثمارات الأخرى التي تعيبها التذبذبات الكبيرة وتأثرها بالعوامل الداخلية والخارجية، ويرافق الكثير من الاستثمارات مخاطر استثمارية مرتفعة واحتمال الخسائر الكبيرة، بالمقابل يتميز الاستثمار بالعقار بانخفاض المخاطرة وقلة التذبذبات الكبيرة، وجدوى الاستثمار على المدى البعيد.
وعن مقومات الاستثمار العقاري الناجح، يقول البوسعيدي إن هناك مجموعة من العوامل التي يجب مراعاتها لنجاح الاستثمار العقاري، وللتقليل من حجم المخاطر ومن أهم هذه العوامل: تحديد نوع الاستثمار العقاري بعد دراسة واقع السوق وحاجاته من المنتجات العقارية، وتحديد حجم الاستثمار بعد دراسة حجم العائد المتوقع، وتحديد الموقع المناسب للاستثمار، وتوفير كيان يتولى إدارة المشروع، وبما أن الاستثمار العقاري في أغلب الأحيان هو استثمار طويل الأمد، فإن قرار تحديد موقع الاستثمار يكتسب أهمية خاصة للوصول إلى الاستثمار العقاري الآمن.
الواقع والآفاق المستقبلية
وتطرق محمد البوسعيدي إلى أبرز نقاط واقع الاستثمار العقاري في السلطنة ومنها مزايا الاستثمار في السلطنة، موضحًا أنّ أهم المزايا التنافسية التي تجعل من السلطنة وجهة جذابة للمستثمرين تتمثل في الموقع الاستراتيجي والاستقرار الأمني والسياسي والاجتماعي والمناخ الاقتصادي المستقر وتوفر نظام قانوني شامل ومتكامل وبنية أساسية متطورة ووجود مؤسسات تدعم المستثمر وكوادر بشرية مؤهلة واتباع السلطنة لسياسة التجارة الحرة والسوق المنفتح. إضافة إلى تعزيز الجوانب الاقتصادية، حيث إن الجانب الاقتصادي شهد تطوراً ملحوظاً خلال هذه الفترة، ومن أهم سمات هذا التطور: إنشاء المجلس الأعلى للتخطيط بموجب المرسوم السلطاني رقم 30 / 2012، إنشاء المركز الوطني للإحصاء والمعلومات بمرسوم سلطاني رقم 31 / 2012، وتحويل المركز العماني لترويج الاستثمار وتنمية الصادرات إلى هيئة بموجب المرسوم السلطاني رقم52/2011، وإنشاء هيئة المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم بمرسوم سلطاني رقم119/ 2011، وإنشاء الهيئة العامة لحماية المستهلك بموجب المرسوم السلطاني رقم (26 / 2011)، وإنشاء المديرية العامة للتطوير العقاري ضمن الهيكل الجديد لوزارة الإسكان.
ويشير سعادته إلى أنّ من العوامل التي ساهمت في نمو الاستثمار العقاري السماح للصيرفة الإسلامية ببدء أنشطتها في السلطنة من خلال البنوك الإسلامية، وكذلك نوافذ لتقديم خدمات الصيرفة الإسلامية في البنوك التجارية، وزيادة نسبة التشغيل بين العمانيين في القطاعين العام والخاص وارتفاع مستوى الأجور، والاستثمار الحكومي الكبير في المشاريع الإنمائية والاستثمارية.
أما فيما يتعلق بأداء القطاع العقاري خلال 2014م، فقد عرض سعادته عدة أرقام ومنها: تسجيل إجمالي القيمة المتداولة للعقار في السلطنة والمسجلة بنهاية سبتمبر 2014م نموا ملحوظا بنسبة 55,7% ليصل إلى مليارين و270 مليون ريال مقارنة مع المسجل بنفس الفترة من عام 2013م والبالغ 1 مليار و548 مليون ريال، وارتفعت الرسوم المحصلة لجميع التصرفات القانونية في نفس الفترة بنسبة 61,7% لتصل إلى 31 مليونا و700 ألف ريال مقارنة مع 19 مليونًا و600 ألف ريال للفترة ذاتها من عام 2013م.
مؤشرات واعدة
ويبين سعادته أنّ هناك مؤشرات تساهم في نمو القطاع العقاري ومنها ارتفاع معدل السياح القادمين إلى السلطنة نظراً إلى ما تتمتع به من استقرار وأمن وأمان واتّساع مدى البنية الأساسية السياحية في أرجاء السلطنة وتبني الحكومة تشجيع وتحفيز مبادرات سياحة المعارض والمؤتمرات، وحملات التسويق التي تتخذها وزارة السياحة لاستقطاب السياح، وبنمو القطاع السياحي من المتوقع أن يزداد الطلب على شرائح الفندقة وقطاع التجزئة والمجمعات السياحية المتكاملة وبالتالي انعكاس هذا النمو إيجابياً على القطاع العقاري بوجهه الأشمل
وتوقع البوسعيدي أن يزداد الطلب على الوحدات السكنية في المستقبل نظراً لوجود نسبة50% من سكان السلطنة تحت سن 18سنة و37% في المرحلة العمرية من 20-39 سنة وهناك أكثر 30 ألف طالب جامعي على أبواب الزواج، ودراسات السوق تشير إلى الحاجة إلى خمسة وعشرين ألف وحدة سكنية خلال الخمس سنوات القادمة لسد حاجة السوق في قطاع الإسكان في محافظة مسقط وحدها.
ويشير إلى أن مسارات التطوير في المستقبل تختزل في ثلاثة أنواع من الطلبات: طلب من الأسر الجديدة التي تشق طريقها في الحياة العملية، وطلب على السكن الثانوي نظراً لنزوح أعداد كبيرة من العمانيين على محافظة مسقط وحواضر المدن الرئيسية والطلب من الوافدين الذين تتزايد أعدادهم نظراً لحركة التنمية التي تشهدها البلاد.
ويلفت البوسعيدي إلى وجود عدة عوامل مساعدة لنمو القطاع العقاري منها: الموازنة العامة للدولة لعام 2015م والاستمرار في تنفيذ مشاريع البنية الأساسية والمشاريع الأخرى العملاقة (المطارات، سكة الحديد، الموانئ منطقة الدقم الاقتصادية وشبكات الطرق ومركز المؤتمرات وغيرها) ودخول شركات عقارية جديدة للسوق العقاري، والإعلان عن مشاريع وشراكات عقارية جديدة، والسيولة المالية الكبيرة في البنوك والمصارف الإسلامية، وأسعار العقارات والعائد من الاستثمار مقارنة مع الدول المجاورة، وتنظيم القطاع العقاري بتواجد المديرية العامة للتطوير العقاري.
ويختتم محمد البوسعيدي بتوصيات لتنشيط الاستثمار العقاري في السلطنة ومنها تفعيل التشريعات المرتبطة بالقطاع العقاري وعلى وجه الخصوص قطاع الوساطة العقارية ومشاريع التطوير العقاري، وإنشاء قاعدة بيانات لجميع الأنشطة العقارية، وتوفيرها للباحثين في وقت قياسي، مما يساعد على رسم السياسات وإعطاء التوصيات من الخبراء اعتماداً على بيانات صحيحة، واستحداث مؤشر رسمي لأسعار العقارات، مما يساعد صناع القرار والمستثمرين والممولين في متابعة حركة القطاع وإمكانية تلافي أية اختلالات في السوق، وإيجاد قانون يشجع وينظم قيام مؤسسات التمويل العقاري في السلطنة، وتوفير بيانات عن الاحتياجات المستقبلية من المنتجات العقارية المختلفة من قبل الجهات المعنية.